집 구매 이야기 (7) : 중도금 대출에 관해(신축아파트 후취대출)

지난 게시글에서는 집을 살 때 돈의 흐름에 대해 알아보았다.

 

이번에는 입주할 때 필요한 대출에 대해서 알아보자.

 

 

 

돈이 많다면 자기 돈으로 사겠지만,

 

우리 같은 서민들은 일반적으로 집을 살 때, 주택담보대출을 한다.

 

내가 사는 집을 담보로 잡아서 은행에서 대출을 해주는 것이다.

 

만일 내가 대출을 못 갚으면 이 집은 은행 것이 된다.

 

그런데 신축아파트 대출은 조금 다르다.

 

왜냐하면 아파트는 있지만, 아직 지어지고 있기 때문이다.

 

엄마 뱃속에는 있지만 출생신고는 되어 있지 않은 느낌?

 

아파트의 실체는 있지만 법적으로 존재하려면  완공된 후 등기를 해야 한다.

 

등기는 이 아파트가 세상에 태어나서 이름을 지어주는 출생신고 같은 것이다.

 

이 출생신고같은 최초의 등기를 보존등기라고 하며 

 

아직 지어지고 있으니, 출생신고가 되어 있지 않으니 주택담보대출을 안해준다.

 

담보할 것이 없기 때문이다.

 

그래서 신축아파트의 대출은 조금 다르다. 그것에 대해 알아보자.

 

 

입주할 시점이 되었을 때면

 

계약금은 내돈으로 지급된 상태이고

 

중도금도 여러번에 걸쳐 납입되었을 것이다. 

 

돈이 많다면, 중도금도 자기돈으로 납입되었을 것이지만

 

일반적으로 회사에서 집단으로 실행하는 집단대출로 진행되는 경우가 많다.

 

입주할 시점이 되면  회사 집단대출을  내가 새로 대출을 일으켜 갈아타야 한다.

 

앞 포스팅에서 우리는 10억짜리 집을 산다고 가정했는데

 

계약금(10%) + 중도금(60%) + 잔금(30%)로 구성되어 있다고 했으며

 

입주 시점이 되면 회사에서 집단대출로 중도금 60%

 

즉, 6억에 대한 대출을 이제 내 대출로

 

갈아타야 한다.

 

그런데 문제는

 

이 집은 아직 태어나지 않았기 때문에 담보를 잡을 수가 없다.

 

이 때, 곧 등기를 한다고 가정해주고 은행에서 대출을 해 주는데

 

이것을 후취대출이라고 한다. 

 

후취대출은 일반적으로 은행담보대출과는 달리

 

아무나 해주지 않고 대출하는 은행이 몇군데 지정되어 있는 경우가 많으며

 

은행에서도 몇명한테만 해주는 경우가 많으니 이런 상황이라면 서둘러야 한다.

 

후취대출을 받지 못하고 돈도 없으면 초난감하다.

 

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<후취대출 실행!>

 

내가 10억짜리 집을 샀고

 

신축아파트의 감정가가 10억이라면

 

은행에서는 60% 또는 70%만큼 대출을 해줄 것이다. 

 

DTI, DSR

(이건 추후 또 알아보자.)

 

등을 고려해서..

 

내가 70% 대출을 실행한다고 생각하면  7억까지 은행에서 해줄 터인데,

 

현재 나는 

 

계약금 1억(내돈) + 중도금 6억(회사집단대출)이 납부된 상태이므로

 

7억을 대출 받아 회사집단대출 6억을 끄고, 잔금 중 1억도 끄며

 

2억만 내돈으로 내면 내 집이 된다.

 

그런데 후취대출을 할 때는 잔금 2억도 반드시 있어야 한다.

 

은행에서는 등기가 될 것이라고 가정해서 대출을 해 주는데,

 

잔금의 나머지가 없어서 집을 못사고 등기를 못하면 은행입장에서도 매우 곤란하기 때문이다.

 

그래서 대출받은 7억 (중도금 6억 + 잔금 중 1억) + 내돈 2억을 가지고 있으면

 

이제 내 집이 된다. !! 이건 순수하게 집만 산다고 가정했을 때이고

 

확장비, 각종 옵션비, 취등록세, 부동산 중계수수료 등

 

집을 살 때 잡다구리하게 들어가는 돈이 많다.

 

다음 포스팅에서는 실제 우리집 살 때 든 돈을 가지고 정리해보도록 하겠다.